高库存正成为各地政府出台楼市“救市”政策的原动力。

7月16日，国家统计局发布数据显示，截至6月底，全国商品房待售面积5.4428亿平方米，较2013年底增加5133万平方米，增幅10.41%。

上海易居房地产研究院7月14日发布的报告显示，截至6月底，该院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为2.6218亿平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。

库存的增加主要源于销售的低迷。2014年上半年，受去年年末市场调控政策收紧及今年以来信贷持续收紧影响，购房者预期转变观望情绪升温，各类城市月均成交量均明显低于去年同期。

而在成交规模大幅下滑的情况下，各地的新增供应却达到近五年同期的最高水平。2014年上半年，20个代表城市住宅供应量较去年同期明显增长，累计新批上市面积达7923万平方米，月均供应量为1320万平方米，处于近五年同期最高水平，同比增长7.3%。

房企资金逐渐趋紧

2014年以来，受信贷政策收紧、企业销售业绩不佳等因素影响，房地产市场开始急速转冷，房企的资金状况也逐渐趋紧。统计数据显示，今年上半年房企到位资金增速逐月走低。其中，定金及预收款作为占比（上半年比例为24.2%）仅次于自筹资金的项目，是房企重要的现金流来源。

有关专家表示，虽然信贷环境并未显著恶化，但如果房企不能有效回笼资金，或找到其他有效融资渠道，显然将面临经营困境。

在成交下挫、打折频出的楼市敏感期，广东光耀地产因资金紧张、延迟交楼问题，被网传停业或已经破产，成为业界关注焦点。

“这其实已经反映了整体房地产市场的企业现状。去年房企拿地过多，在今年销售一旦放缓，紧绷的资金链很快会出现问题。”业内人士称。

作为典型的资金密集型行业，房地产企业对于资金有着极大的渴求。然而，在房地产市场趋冷、经济疲软的背景下，房地产业正经历着资金的寒冬。

据称，房地产企业的再融资之路再次受阻、银行收紧房贷、海外融资下滑、销售回款困难等因素，使得嗷嗷待哺等待资金的房企一筹莫展。

尽管多年后房地产企业再融资终于开闸，但是“跌跌不休”的股价早已与再融资预案中的价格倒挂。为此，荣盛发展、招商地产已不得不主动申请撤回再融资方案。

据不完全统计，金科股份、中天城投、北京城建、阳光城、首开股份、华丽家族、西藏城投、广宇发展等8家企业的再融资方案也因股价倒挂而搁浅。

万科总裁郁亮日前坦言，在银行吸储成本不断上升的背景下，按揭优惠利率的积极性大大降低。此外，相对于按揭而言，银行在开发贷方面更为谨慎。

而“房贷荒”从2013年下半年延续至今，并依然没有放松的迹象。今年以来，各大银行网点的房贷利率优惠极少，而且不同程度地上浮了二套房的利率，有的二套房房贷利率甚至上浮30%。在此背景下，房地产企业境外融资能力已成关键。

中原地产数据显示，2013年内地知名房企海外融资总额高达552.24亿美元，折合人民币3369亿元，创历史新高。然而，今年房企海外融资规模却出现紧急刹车。4月份以来，中国房企海外融资额仅为14.74亿美元，还不到3月份的一半，环比骤降56%。

分析人士表示，海内外资金双双收紧，银行收紧房贷雪上加霜，房企资金链紧绷，都加剧了楼市观望情绪，阻碍了部分人群入市，年内房企资金状况不容乐观。

各地纷纷松绑限购令

上海易居房地产研究院的报告显示，6月份，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存，而5月该数值为16.4。

面对这样的压力，一二线城市房企或明或暗地开始打折销售。但是，消化库存的作用却不尽如人意。于是，部分城市限购令开始松绑。近日，厦门也被传将放开限购政策。岛外不仅全面解除限购、不限套数，而且岛内的外地户口购房者在购买限额1套的住宅时也无须社保证明。

据不完全统计，目前已有超过12个城市或明或暗取消了限购政策。从南宁、天津等地的放松限购，到呼和浩特、济南、南昌以及武汉的明确放开限购，二三线城市已掀起一轮限购放松甚至取消的热潮。

对此，业内人士表示，由于这一轮的限购放松甚至取消的浪潮并未被叫停，因此市场认为限购解禁有望，至少目前已经得到监管层的默许。

分析人士表示，预计在今年年底前至少有30个城市可能采取正式发文的形式，全面取消限购。尤其是大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙等存量偏大、存销比排名靠前的城市。

在他们看来，地方楼市调控松紧程度的判断标准是房价控制情况，而非一刀切。对于房价上涨过快的城市，将更加严格地执行包括限购在内的各种调控措施。

只是目前市场较为关注的另一个问题是，限购松绑到底能对二三线楼市起到多大促进作用？

一位房地产界人士称，若松绑限购，可能会在两个月时间里有效拉动一批需求入市，不过对需求改善的幅度会非常有限，最多是对误伤刚需的政策予以纠偏，但后续需求不足的问题仍难以回避，库存积压带来的负面效应还会持续一段时间。

因此，与限购松绑相比，业内人士似乎更看重二套房信贷政策调整可能给市场带来的拉动作用。因为二套房是改善性需求，一些城市现在二套房贷款的首付比例高达七成，这严重影响了入市能力。如果这个门槛降低，或将更长久地拉动楼市成交量。

“最切实有效的，还是地方政府针对本地区实际情况，制定相应措施，如适当调整税费、对买房者退税返还、推行买房落户政策等。”有专家判断，如果楼市进一步降温，中央政府可能会在信贷政策上给予定向调控。