房企转型如何应用新技术

以互联网为纽带的新技术不断涌现，并成为诸多房企商业模式的新外套。房企如何打扮很玩味。淡妆浓抹将给市场“总相宜”的印象，花枝招展却容易陷入“妖艳”的质疑。如何赶时髦、采纳新技术，成为房企转型下必须攻破的新课题。

去年11月，上海浦东张江某企业在销售楼盘中，允许虚拟货币比特币作为支付款，从而抵扣部分房款。作为营销噱头的技术应用，被市场认为专业性太高。毕竟不是所有的购房者都能如此新潮，因此项目在拉拢人气上存有市场风险。

但最大的风险则来自于政策面。去年12月份，中国人民银行等5部委联合发布公告，印发《关于防范比特币风险的通知》。文件指出，比特币不具有与货币等同的法律地位，不能且不应作为货币在市场上流通使用。随后比特币流通市场迅速跌入低谷。显然，上述楼盘的营销镀金尝试将受阻，商业模式引入新技术也将陷入困境。

上述楼盘营销策划有胆识，也颇具前瞻性。用虚拟货币换取现实商品，而且是价值量大的楼盘，确实是创新。年轻购房群体愿意尝新，通过在虚拟货币环境下“做矿工”，用自己的电脑生产“比特币”，并获得营销的优惠。这种技术的应用确实受欢迎。

但该楼盘的营销活动，只评估了新技术带来的市场潜力，却忽视了相伴而行的新风险。国外此前存在比特币支付的狂热，但随后又开始进行封杀和围剿。当时国内各企业试图模仿，并希望从中寻找商机。但随着中国政府的表态，相应企业的计划开始受羁绊。

房地产发展面临脱胎换骨的新机遇。计算机、网络、通讯等技术的发展，带来了包括3D、4G、云计算等技术，也带来了包括比特币在内的金融味十足的技术，更带来了目前流行的微信、易信、微米等技术。房企更善于追赶时髦，愿意尝试这样的技术。从市场发展的前景看，尝新策略往往能制胜前沿市场，为项目开发、市场营销、企业形象树立等带来利好。

但新技术的运用不代表没有约束，其依然面临政策面、法律面和市场面的诸多瓶颈。房企不同层面的技术应用，需要研究不同的边界约束和政策认可。

纯粹的技术很容易推广。建筑领域中，有一个叫BIM建筑信息模型技术。该技术之所以受推崇、应用广，在于很好用，且没有触碰社会与政策的条条框框。

与普通社会生活密切相关的技术，一般也容易受到市场和政策的鼓励。如方兴地产推行碳金融技术，发展绿色地产。易居中国推行乐居贷，创新营销模式。金融街推行4C资产管理技术，开创商务地产新天地。此类技术与政策方向高度吻合，因此受到鼓励。

而与政策层面的利害直接挂钩的技术，如比特币支付技术，就往往会挑战目前的金融体系。很明显，在政策配套没有跟进的情况下，政策很难对它释放鼓励的信号。

相应政府固然有责任和义务对新技术的应用明确表态。但对于房企而言，在对既有商业模式进行技术改造的过程中，必须将前瞻性和克制力牢牢把握在心。

首先要做好对风险与收益的评估。必须思考：该技术的应用对于未来项目的投资、建设、营销等环节具备怎样的激励？法律上的保障如何？其次要在政策明确之前进行小幅度的试探。既要评估技术的应用可行性，也要在触碰政策高压线的时候立即止步。再其次要争取政策支持。学会游说相应监管部门，获得政策面和法律面的支持，助力企业自身成为新技术、新行业的翘楚。最后要明确技术边界和技术生命周期。昙花一现的技术务必谨慎采纳，毕竟更新的技术会很快取代它。

房企在融入新型城镇化的趋势下，面对了技术改造和变革的需求。新技术带来了变革力，房企在竞争格局加大的市场中必须积极采纳，这一点毋庸置疑。但如何应用新技术，如何规避政策打压，如何获取政策支持，确实需要管理层的睿智和前瞻力。房企必须将政策、技术、市场等因素进行糅合，并注入到企业的发展战略中。唯有这样，才能实现基业长青的企业发展目标。（作者：上海易居房地产研究院研究员  严跃进）（来源：中国建设报）